Kenali Perbedaan Akad KPR Syariah

akad kpr syariah

Kebutuhan masyarakat untuk memiliki hunian terbaik menjadikan bisnis properti terus bertumbuh. Apalagi saat ini, piilihan cara membeli rumah secara kredit semakin banyak tersedia.

Mulai dari alternatif KPR konvensional, KPR syariah dan yang lagi trend adalah KPR syariah tanpa bank.

Beragam alternatif tersebut menerapkan skema pembiayaan yang berbeda-beda. Perbedaan itu seringkali menjadi permasalahan pada masa pembayaran angsuran kredit.

Apalagi akad KPR Syariah berdasarkan fatwa MUI tentang KPR rumah, yang relatif masih baru dibandingkan sistem KPR konvensional. 

Berbeda dengan perjanjian kredit kepemilikan rumah yang ditawarkan bank konvensional, bank syariah tidak mengunakan perjanjian pinjaman pada skema KPR syariah mereka, melainkan mengunakan perjanjian jual beli, kerjasama modal (syirkah) dan sewa beli.

Akad jual beli merupakan skema yang mendominasi pembiayaan kpr bank syariah, sedangkan akad lainnya seperti perjanjian sewa beli (ijarah muntahia bit-tamlik) saat ini sudah jarang digunakan.

Bagaimanakah perbedaan kedua akad kpr syariah tersebut?

Apa itu akad KPR syariah murabahah?

Murabahah adalah transaksi jual beli yang harga perolehan dan keuntungan (margin) diketahui oleh pihak yang bertransaksi.

Pada skema akad KPR syariah mengunakan akad murabahah, bank bertindak sebagai penjual dan nasabah pembeli. Harga perolehan rumah adalah harga properti, sedangkan nominal margin merupakan hak bank syariah untuk menentukannya.

Jika calon nasabah menyepakati besaran margin yang diberikan bank syariah, maka terjadilah kesepakatan harga jual properti tersebut. Harga jual ini kemudian dicicil nasabah selama masa kontrak perjanjiannya.

Inilah yang menjadi pembeda akad KPR syariah murabahah dengan perjanjian KPR konvensional. Pada KPR konvensional harga yang disepakati adalah harga pokok pinjaman, sedangkan KPR bank syariah menyepakati harga jual rumah.

Berikut simulasi akad kpr syariah dengan perjanjian murabahah:

Anda berencana membeli rumah seharga Rp. 250 juta. Uang muka rumah sebesar 20% (Rp. 50 juta)  dari harga rumah sudah Anda siapkan. Kekurangan dana untuk membeli rumah idaman Anda tersebut Anda dapatkan melalaui pembiayaan kredit rumah.

Setelah melengkapi syarat pengajuan KPR, marketing bank syariah akan memberikan penawaran besaran magin bank, harga jual dan cicilan bulanan KPR Anda. Berikut Ilustarsinya:

Harga jual = harga perolehan + margin

Harga jual = Rp. 200 juta + Rp. 160 juta

Harga jual rumah tersebut dari bank syariah kepada Anda adalah Rp. 360 juta. Jika Anda memilih jangka waktu pembiayaan selama 15 tahun, maka cicilan bulanan Anda adalah sebesar:

Angsuran bulanan = 360 juta : (15 x 12 bulan)

Angsuran KPR yang harus anda bayarkan setiap bulannya adalah Rp. 2 juta. Angsuran kpr syariah anda akan tetap selama jangka waktu akad KPR syariah Anda.

Apa itu akad musyarakah mutanaqisah?

Jika pada akad murabahah yang bertindak sebagai pembeli rumah adalah nasabah, maka pada akad musyarakah mutanaqisah (MMQ) bank dan nasabah sama-sama berperan sebagai pembeli. Misal, nasabah memiliki kecukupan dana sebesar DP 20%, maka bank menyetorkan 80% tambahan dana untuk membeli rumah tersebut dari pemiliknya.

Rumah yang dibeli dengan kerjasama modal (syirkah) tersebut kemudian disewakan kepada nasabah. Atas usaha penyewaan tersebut bank dan nasabah memperoleh pendapatan sewa.

Sesuai prinsip sistem bagi hasil, pendapatan sewa tersebut dibagikan kepada para pemilik modal sesuai dengan porsi bagi hasil (nisbah) kesepakatan diawal akad KPR syariah.

Selanjutnya, porsi pendapatan sewa milik nasabah, digunakan nasabah untuk membeli porsi saham kepemilikan rumah milik bank. Proses pembelian dilakukan bertahap sampai akhir masa pembiayaan. Sehingga di akhir periode akad KPR syariah mengunakan perjanjian MMQ,  porsi kepemilikan bank akan menjadi 0%, dan Anda sebagai nasabah menjadi 100%.

Berikut simulasi akad KPR syariah dengan perjanjian musyarakah mutanaqisah:

Misal, anda berencana membeli rumah baru dengan harga Rp. 250 juta, sedangkan uang tabungan Anda baru cukup untuk DP 20%  sebesar Rp. 50 juta.

Bank syariah menambah kekurangan dana anda sebesar Rp. 200 juta (80%), Sehingga uang Anda dan bank cukup untuk membeli rumah tersebut dari pemiliknya.

Bank menawarkan harga sewa sebesar Rp. 1.6 juta perbulan dan Anda menyepakatinya. Dari pembayaran sewa Anda setiap bulannya, Anda memperoleh pembagian keuntungan.

Misal di bulan pertama Anda memperoleh pembagian keuntungan Rp. 400 ribu. Sehingga setelah bulan pertama kepemilikan saham anda atas rumah tersebut menjadi Rp. 20,4 juta dan bank turun menjadi 196,6 juta. Begitu seterusnya setiap bulannya sampai porsi kepemilikan bank menjadi 0% dan Anda 100%.

Berbeda dengan akad KPR syariah mengunakan perjanjian murabahah, skema akad musyarakah mutanaqisah memungkinkan angsuran yang anda bayarkan dapat direview kembali setelah periode tertentu (contoh: 2 tahun), sehingga setelah periode tersebut angsuran kpr syariah Anda bisa berubah, atau bisa juga tetap. 

Namun, biasanya angsuran bulanan KPR mengunakan akad musyarakah mutanaqisah lebih rendah dibandingkan yang mengunakan akad murabahah. Sehinga kredit rumah syariah mengunakan perjanjian musyarakah munataqisah dapat menjadi alternatif KPR syariah termurah untuk memiliki rumah impian Anda.

Akad KPR Syariah manakah yang lebih Anda sukai?

Inspirasi sahabat Anda, share jawaban Anda disini.